提前還房貸還是投資怎麼比較
手上有一筆錢時，拿去提前還房貸可以省下之後的利息；拿去投資可能賺到比房貸利率高的報酬，但報酬不保證。 這個試算讓三個方案每個月付出的錢一樣多，比較原本貸款到期那天誰的資產比較多。
三個方案
- 提前還款、月付不變：本金變少、月付照舊，房貸提早繳完；繳完後每月原本的月付拿去投資。
- 提前還款、降低月付：本金變少、年限不變，月付重新計算；每月少繳的錢拿去投資。
- 投資：這筆錢一開始就投入，房貸照原本的月付繳到期。
計算方式
房貸以本息平均攤還計算，月利率 = 年利率 ÷ 12；投資以年化報酬換算成月報酬按月複利，不含稅費。
有違約金時，同一筆錢能還的本金是 金額 ÷ (1 + 違約金比例)。
結果會列出投資要贏過提前還款所需的年化報酬：沒有違約金時，大約就是房貸利率換算成年化的數字。
數字以外的考量
- 確定與不確定：提前還款省下的利息是確定的；投資報酬可能高也可能低，期間也可能出現虧損。
- 資金彈性：還進房貸的錢不能隨時拿回來，先保留足夠的緊急預備金。
- 利率會變：多數房貸是機動利率，可以用較高、較低的利率各算一次；每月繳款與攤還明細可以用房貸試算查看。
常見問題
投資報酬要多少才比提前還款划算？
沒有違約金時，打平的報酬大約就是房貸利率（換算成年化）。投資報酬高於房貸利率，拿去投資的期末資產比較多；但投資報酬不保證，房貸利息則是確定要付的，提前還款省下的利息是確定的。
縮短年限和降低月付差在哪？
月付不變、縮短年限，省下的利息比較多，房貸也比較早繳完；年限不變、降低月付，每月的繳款壓力比較小。這裡兩種方式都把之後每月省下的錢拿去投資，三個方案每月付出的錢一樣多，才能公平比較。
提前還款會有違約金嗎？
部分房貸在綁約期間內提前清償要付違約金，比例依貸款契約，過了綁約期通常不收。可以把違約金比例填進試算，看看還值不值得。
房貸利息可以節稅嗎？
自用住宅的購屋借款利息，在列舉扣除時每年最多可以扣除 30 萬元，但要先減掉儲蓄投資特別扣除額；標準扣除額比列舉扣除多的人就用不到。這裡的試算沒有計入這項節稅。
計算結果僅供參考，不構成投資或稅務建議；稅率、費率請以主管機關與券商公告為準。