房貸本息平均攤還 vs 本金平均攤還，寬限期要不要用？

申請房貸時，銀行會問你要用哪一種還款方式，還有要不要寬限期。這幾個選擇會影響每月壓力和總利息，差距可能有幾十萬元。

兩種攤還方式

本息平均攤還：每個月繳的金額固定。前期繳的大多是利息，後期才以本金為主。

本金平均攤還：每個月還的本金固定，利息隨剩餘本金減少，所以月付金一開始最高，之後逐月下降。

試算：貸款 1,000 萬元、利率 2.2%、30 年

本金平均攤還的總利息少了約 36 萬元，但前幾年每個月要多付 8,000 元左右。

怎麼選

• 收入穩定、前期有餘裕：本金平均攤還的總利息較少。
• 剛買房、預算緊：本息平均攤還每月固定，比較好規劃，也保留現金應付裝潢、家具等支出。
• 兩者的差別來自本金還得比較快，本息攤還的人如果有閒錢，也可以提前部分還款，效果類似。

寬限期

寬限期內只繳利息、不還本金。同樣的例子，寬限期 3 年：

• 前 3 年每月只繳利息，約 18,333 元。
• 寬限期結束後，剩下 27 年要還完全部本金，月付金跳到約 40,961 元。
• 總利息約 393 萬元，比不用寬限期多了約 26 萬元。

寬限期適合短期資金吃緊、確定之後收入會提高的人。最大的風險是寬限期結束後的月付金暴增，很多人在這時才發現壓力太大。

提前還款還是拿去投資

房貸利率 2.2% 時，有人會把閒錢拿去投資，期待報酬高於房貸利率。這樣做的前提是：

• 你能承受投資短期虧損，同時照常繳房貸。
• 手上有足夠的緊急預備金。
• 利率若上升，你的月付金也會跟著增加。

提前還款的報酬是「確定省下的利息」，投資則有波動。兩者沒有絕對的對錯，看個人的風險承受度。

用工具試算

房貸試算可以輸入貸款金額、利率、年數與寬限期，切換本息或本金攤還，看到每年的本金、利息與剩餘本金。

實際利率、手續費與條件以各銀行為準。