房貸試算（本息／本金攤還、寬限期）

房貸還款方式深度解析（本息平均攤還 vs 本金平均攤還）

房屋貸款通常是多數家庭一生中最大筆的負債。銀行房貸主要提供兩種還款機制：「本息平均攤還」與「本金平均攤還」， 兩者在每月現金流壓力與總利息支出上有顯著不同。

兩種還款方式公式與特性

• 本息平均攤還法（等額本息）： 每月償還的「本金 ＋ 利息」總和金額固定。 $$\text{每月應還本息} = \text{貸款本金} \times \frac{r_m(1 + r_m)^N}{(1 + r_m)^N - 1}$$ 其中 \(r_m\) 為月利率（年利率 ÷ 12），\(N\) 為總期數。 初期由於剩餘本金龐大，每月繳款中利息佔比極高、本金償還緩慢；隨著本金逐漸減少，後期利息遞減、本金佔比上升。 優點是每個月預算固定好安排，但總繳利息較多。
• 本金平均攤還法（等額本金）： 將貸款本金平均分攤在各期中，每月本金固定，利息則按每期剩餘本金計算： $$\text{每月應還款} = \frac{\text{本金}}{N} + \text{剩餘本金} \times r_m$$ 前期每期還款金額最高，但隨著本金迅速遞減，往後每個月繳納金額逐月下降，整體累積的總利息支出遠低於本息平均攤還。適合初期現金流充裕、希望儘速降低本金負擔的房貸族。
• 寬限期（Grace Period）的利與弊： 寬限期內「只繳利息、不還本金」，能大幅減輕前 1～3 年的付款壓力。但寬限期結束後，原本 30 年的本金必須被壓縮在 27 年內攤還完畢，每月本息支出會瞬間暴增 30%～50% 以上，使用前務必嚴格評估寬限期後的收支能力。

常見問題

計算結果僅供參考，不構成投資或稅務建議；稅率、費率請以主管機關與券商公告為準。